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美国房产投资客中两种基本的获利模式

发布日期:2021-07-24 浏览次数:

    
 
    房租模式是基本可以体现房产获得的模式,即使是做升值模式,也最好是尽量地用房租来减低成本,特别是经营成本(房贷本息、维护、地税、保险等等)。任何市场的升跌的预测都是有一定的风险的,所以你不能假定你买入后,东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢?在美国你可以长期持有。如果你能一直保证充足的正现金流,那么,你就不需要担心这个问题了,你要保证不不断地出租,房子能够给房产带来丰厚的现金流。这是房地产跟很多例如股票、期货等等的投资方式不同的地方,就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必太贪心,总希望可以抄底,谁都没有办法预测到房产跌到谷底的时机是什么时候,能捞到底部的概率微乎其微,只有多发掘一些资源,把一些可以给你提供更多适合投资回报的房源,那么,你总可以在茫茫房海里找到一些回报率高的房产投资。有时候,就算你买入后房价还是继续下跌,你也必太担心,因为有房客帮你交纳你的PITI(本金、利息、地税、保险)。
 
    租金模式中,两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是caprate,其计算公式是:
 
    NOI:NetOperatingIncome,即净营业收入(租金收入减除房地产税,保险费,维修费,管理费等等费用)/买入成本(房产售价、过户费、律师费用、银行费用、检验费用等)。
 
    其二是cashoncashreturn,我觉得更直接地体现出回报率,这个数据或者说是指标只计算你实际投入的资金,和每年实际获取的现金收入。也就是说,在上面的caprate的计算方式里,分母将银行贷款减去了,而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为:
 
    (净营业收入-银行本息)/首付+交易成本(律师、银行、检验等费用)
 
    当然,如果你买房子的时候并没有借钱,那么这两个指标的结果是一样的。如果有贷款,两个数据就不一样了,我之前有写过几种购房付款方式的比较的不同结果,那些都是用cashoncash来比较的。
 
    房地产获利另外的一种主要模式,就是通过时间差获取升值。比如一个公寓,1998年的售价是10万美元,2016则是100万美元,升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准,即你要出售才可以获得升值的收益,因为房产的价值,是指买卖双方同意交易的最终金额,才是房产的最终出售价值。还有另外一个就是重新融资refinance,把房产与银行重新做融资,套现,即以2016年的价值,贷款70%或者75%出套出一些现金出来。

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